Como regularizar a situação dos bens deixados pelo falecido?

Quando uma pessoa falece, já é uma situação difícil para os familiares, mas com essa situação também vem a parte burocrática que é preciso ser feita para transmitir os bens aos herdeiros.

Se a pessoa deixou bens é preciso analisar quem tem o direito de obter esse patrimônio.

A regularização dessa situação acontece através do inventário que formaliza a transmissão dos bens do falecido para seus sucessores.

O inventário serve, basicamente, para levantar, conferir e avaliar os bens, dívidas e direitos deixados pelo falecido, para que possam ser divididos entre os sucessores.

Há um prazo de 60 dias corridos, contados da data do falecimento, para abertura do inventário.

Caso esse prazo seja descumprido, haverá aplicação de multa tributária, que será determinada pelo município.

Caso o patrimônio herdado esteja dentro do limite para isenção do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), não haverá custo com esse imposto.

Se não se enquadrar na isenção do ITCMD, os herdeiros poderão efetuar o parcelamento do imposto em até 12 prestações mensais e consecutivas, conforme previsto nos artigos 32 e 33 da Lei nº 10.705/2000 e artigos 34 a 36 do Decreto n. º 46.655/02.

Aqui no Estado de São Paulo, no caso de transmissão de herança causa mortis ou nas doações e usufrutos, é aplicado uma alíquota fixa de 4% (quatro por cento) sobre a base de cálculo.

É importante ressaltar que existem duas modalidades de inventário: o inventário judicial e o inventário extrajudicial.

O inventário judicial ocorre através do judiciário e o inventário extrajudicial é feito no cartório competente da cidade que foi o último domicílio do falecido, podendo ser concluído em até 30 dias corridos, um prazo que é muito mais rápido do que o inventário feito através de processo judicial.

O inventário extrajudicial além de ser um procedimento bem mais rápido e simples do que o judicial poderá ser realizado desde que não haja herdeiros menores de 18 anos ou incapazes.

Por isso é de extrema importância que os herdeiros procedam com o inventário para regularizar a situação dos bens herdados.

A presença de um advogado especializado é fundamental para o procedimento, seja ele em cartório ou feito através de processo judicial.

Como regularizar herança de imóvel sem registro

Imóveis sem registro em cartório, apenas com “contratos de gaveta” impossibilitam a transferência direta da propriedade em inventário.

O primeiro passo, se isso acontecer, é juntar toda a documentação que tiver referente ao imóvel que se encontrava em posse da pessoa que faleceu, como contrato de compra e venda se existir, comprovantes de pagamento de contas de consumo, notas fiscais referentes às reformas realizadas no imóvel e fotos antigas da propriedade.

Com todos os documentos em mãos, o próximo passo é ir ao Cartório de Registro de Imóveis da cidade e solicitar a cópia atualizada da matrícula do imóvel.

Informando o endereço do imóvel já é possível localizar a matrícula e verificar a real situação do bem.

Se houver alguma restrição, o ideal é regularizar a situação do imóvel e após isso verificar qual a possibilidade para a transferência aos herdeiros.

Caso o imóvel esteja registrado em nome de algum Ente Público, nada poderá ser feito, em regra, pois imóveis públicos não são passíveis de usucapião ou outra regularização que não atenda aos interesses da população.

Mas se a ocupação do imóvel se der em razão de um programa público de moradia, os herdeiros devem procurar o Ente Público para regularização, pois cada programa possui regras específicas.

Se o imóvel não possuir nenhuma restrição e não ser de propriedade de nenhum Ente Federativo, há duas opções:

· Inventário da Posse

Legalmente, só é considerado proprietário quem tem seu nome registrado na matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Não importa quantos anos você resida no imóvel ou se existe algum tipo de contrato, se houver somente a posse do bem, isso impossibilita a venda à terceiros e a transmissão da propriedade para outra pessoa.

Nesse caso, os herdeiros podem realizar o inventário sobre a posse do imóvel, mas o imposto cobrado para registro é o mesmo que em caso de transmissão da propriedade, o que muitas vezes corresponderá até a 8% do imóvel.

Por isso muitos herdeiros ficam desmotivados em fazer o inventário pois se torna inviável.

· Solicitar Usucapião

A usucapião é uma forma de aquisição de propriedade, e deve ser utilizado como última alternativa para regularização. É importante que um advogado especialista analise bem a situação do imóvel.

Se for o caso de entrar com processo, você poderá somar o seu tempo de posse com o tempo do falecido, e não será necessário pagar o ITCMD.

A usucapião pode ser requerida através de um processo judicial ou de forma administrativa, em cartório.

A importância de fazer o registro de um imóvel herdado

Se não houver realização do inventário no processo de herança de um imóvel, há várias consequências:

· O imóvel não poderá ser vendido

Sem o inventário, a transferência de propriedade do imóvel não é realizada. O imóvel não vai para o nome dos herdeiros, e sem a transferência efetiva do imóvel, os herdeiros não podem vender o bem.

· Multa ITCMD

O imposto deve ser pago em até 60 dias após o óbito. Se não for pago, o Estado poderá cobrar multas sobre esse imposto, e aumentar consideravelmente as quantias a serem pagas, e acabar tornando tudo isso muito caro para a família.

· Desvalorização do imóvel

Se a intenção for vender o imóvel para dividir o valor entre os herdeiros, o comprador terá que esperar o processo de inventário acabar. Se a documentação ficar “enrolada” muitos compradores podem desistir da compra ou o bem acabar perdendo valor, e aí terá que ser vendido por um valor menor do que realmente vale.

· Contas bancárias

Quando ocorre o falecimento de uma pessoa, o banco deve bloquear imediatamente qualquer movimentação da conta corrente. Isso é válido para saldo bancário e também investimentos se houver.

A movimentação bancária nesse caso é liberada somente mediante autorização judicial, por meio de um procedimento chamado alvará parcial, que pode ocorrer para alguma emergência dos herdeiros, para custear as despesas do inventário ou no final do processo para fazer a partilha com os herdeiros – o que será o alvará final.

O advogado é o profissional adequado para apoiar a família nesse momento difícil, tirando dúvidas, resolvendo conflitos entre os familiares e garantindo que todos os herdeiros recebam o que é de direito.

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A perda de alguém querido não precisa representar demoras com documentos, distribuição de bens, divisão de herança e valores.

A legislação, pensando na celeridade e eficiência, determina que em casos cujos requisitos estejam contemplados seja feita o Inventário Extrajudicial, feita em cartório, ao invés de fazer o Inventário Judicial, que é muito custoso e longo, podendo demorar anos sem resolução.

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